Até poucos anos atrás, investir em imóveis era algo que podia ser feito basicamente de duas maneiras: comprando para revender depois da valorização da propriedade ou para locação, garantindo assim uma renda mensal ao proprietário. Obviamente, essas opções ainda existem e são largamente utilizadas pelos brasileiros, estando entre os investimentos preferidos, especialmente, para as gerações mais velhas. Lembre-se que não estamos nos referindo à aquisição da casa para moradia própria. Embora, também, seja considerada um investimento, porque aumenta o patrimônio, esse tipo de aquisição não gera renda adicional.
Agora, existe uma terceira opção para quem gosta de investir em imóveis: os fundos imobiliários, também conhecidos pela sigla FII. Com a criação dos fundos imobiliários, tornou-se possível viver com a renda de aluguéis sem ter que comprar um imóvel ou se preocupar com condomínio, reformas e IPTU. É possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, e com algumas vantagens. Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou. As decisões sobre o que fazer com os recursos são tomadas pelo gestor do fundo, porém devem seguir objetivos e políticas pré-definidos na assembleia de cotistas quando da formação do fundo.
Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos. Portanto, os FIIs não são aplicações de renda fixa, ou seja, não há a certeza de rentabilidade real. Tal como os imóveis, os fundos estão sujeitos às variações do mercado imobiliário, não apenas nos preços dos imóveis e aluguéis, como também na vacância e inadimplência de possíveis inquilinos. Importante frisar que, tal qual todos os fundos de investimentos, esse tipo de aplicação não tem a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Crédito). Uma definição simples do FII é entendê-lo como um investimento realizado através da Bolsa de Valores, em que o investidor compra cotas do Fundo e pode ganhar dinheiro com a valorização da cota ou com a distribuição de rendimentos realizada pelo administrador.
Ainda assim, sobressaem-se as vantagens desse tipo de aplicação, por exemplo, é bem menos burocrático do que comprar um imóvel; é possível investir a partir de pequenos valores; é possível investir em grandes empreendimentos; existe um gestor focado na performance do fundo; os rendimentos são isentos de Imposto de Renda; há a obrigatoriedade de distribuição de dividendos, no mínimo, semestralmente e existe, ainda, a possibilidade de reinvestir os dividendos em novas cotas.
Os fundos imobiliários possibilitam que mesmo pessoas com pouco dinheiro para investir tenham acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na Bolsa de Valores a partir de R$ 100, enquanto a compra de um imóvel físico exigirá do investidor um valor substancialmente maior. Além disso, o investimento em fundos é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse em imóvel físico.
Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis. Por fim, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.
Lembrem-se: a regra de ouro em qualquer decisão financeira é conhecer, na maior extensão possível, o passo que está sendo dado. Como todo investimento, o investimento em FII deve ser precedido por criteriosa análise que leve em conta o perfil do investidor, seus objetivos e prazos para aplicação e o histórico, confiabilidade e segurança do gestor (banco ou corretora), verificando, no site oficial do BC, se estão autorizados pelo Banco Central a operar esse tipo de investimento. Investimento não é aposta; é ciência e cautela.
