Tratamos aqui na semana passada de razões, que podem levar o adquirente de um imóvel na planta, por decisão própria e exclusiva, a rescindir o contrato de compra e venda antes da conclusão da obra. Em geral, isso ocorre em razão da impossibilidade de manter os pagamentos intermediários ou mesmo de conseguir obter ou de ter capacidade de pagar as parcelas do financiamento bancário pós entrega da obra. Ainda que esta não seja única causa motivadora de rescisões contratuais, independentemente do motivo, a lei estabelece direitos e deveres das partes em caso de rescisão.
A dramática decisão de desistir do negócio impõe perdas emocionais e financeiras ao adquirente, que, geralmente, é a parte mais fragilizada da transação. O que a lei faz é tentar minimizar essas perdas e disciplinar a relação contratual, de modo a proteger direitos e garantir a justa compensação para ambas as partes. No exemplo que estamos tratando, admite-se que a construtora ou incorporadora vem cumprido suas obrigações de prazo e qualidade, dentro das condições acordadas no contrato, e que o adquirente, apesar disso, deseja ou precisa fazer a rescisão.
O termo usado para essa situação é o Distrato do Contrato de Compra e Venda, que é regulado pela Lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018. Essa data já nos traz uma informação importante: para contratos assinados antes dessa data, prevalecerão os termos contratados, ainda que sejam diferentes do que estabelece a atual lei. Felizmente, mesmo nesses contratos mais antigos, o adquirente é protegido de cláusulas abusivas pelo Código de Defesa do Consumidor, mas é provável que tenha que recorrer à Justiça para obter condições mais favoráveis que aquelas exigidas pela construtora ou incorporadora.
Pela Lei 13.786, o adquirente desistente terá direito à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do total já pago, atualizados pelo mesmo índice utilizado para reajustamento das parcelas de pagamento. Entretanto, serão deduzidos do valor reembolsado ao adquirente todas as despesas, inclusive parcelas em atraso, devidas até a data da rescisão. Em nenhum caso, a indenização de 25% a ser paga à construtora, mais as despesas devidas, poderá ser superior ao valor já pago pelo adquirente.
No excepcional caso de que o Contrato de Compra e Venda tenha cláusula de “patrimônio de afetação”, a restituição ao adquirente diminui para 50% (cinquenta por cento) do valor pago. Notem a importância de minuciosa análise do contrato antes da decisão de compra e sua assinatura. Por exemplo, esse tal “patrimônio de afetação”, é um assunto quase de domínio exclusivo de advogados. É fundamental que o adquirente procure ajuda desses profissionais, para este e para todos os contratos que vier a assinar, de forma a evitar dores de cabeça no futuro. Por essa razão a lei obriga que todas as condições, inclusive as de rescisão ou desfazimento do contrato, estejam, clara e expressamente, nele contidas.
A mesma lei estabelece que em todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta deva constar, além das demais obrigações, o Quadro Resumo com as informações fundamentais do negócio, quais sejam: o preço total, o valor da entrada e sua forma de pagamento, valor da corretagem, a forma de pagamento das parcelas durante a construção, os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato; as consequências financeiras e jurídicas do distrato com destaque para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; as taxas de juros aplicáveis, o sistema de amortização; o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do “habite-se” pelo incorporador; o número do registro da incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis; o prazo final para obtenção do “habite-se” e os efeitos contratuais de seu atraso.
Em resumo, é possível minimizar as perdas financeiras da desistência do negócio, mas o mais importante é prevenir-se dessa e de outras surpresas, tomando todos os cuidados necessários antes da decisão de compra.
